居抜き物件をスムーズに売却するための業者選びガイド
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居抜き物件の売却に失敗した方の声

このページでは造居抜き物件を所有している借主が、物件を売りに出した際、なかなか売れずに失敗に終わった例をあげて解説します。また、注意点としてどのように改善していれば売却に結びつけるかポイントも説明します。ぜひ参考にして居抜きを成功させましょう。

深夜のアルコール提供がNGな地域で、飲食店可能と宣伝していたケース

こちらのケースは元々、飲食店以外の美容院としてやっていた借主さんでしたが、美容院として、居抜きで売り出していたものの、買い手が見つからず他の業種にも門戸を開いて売りに出していて、見事買い手が見つかりそうになったのですが、深夜のアルコール提供ができないという地域と発覚し、破談となったケースです。

失敗者の声

元々地域に根付いて常連さんを中心に、街の美容師さんとして、住宅地の一角でやっていたのですが、通常でもギリギリの売り上げだったのが、徐々に客足も落ちていき、業界的にも千円カットなど安い値段でコスパがいいチェーン店が増えていき、そちらに顧客が流れていきました。いよいよ業績が傾いていき、店をたたむことになってしましました。

初めは居抜きとして、美容師だけを限定に売り出していたのですが、住宅地ということもあり、ほどんど、問いあわせもない状態でした。これではまずいと思い、他の業種も含めて売り出したところ、飲食店さんで買い手が見つかりました。居抜きということですが、内装が気に入ったと契約しそうになったのです。そこで、飲食店の契約の手続きをしようとしたとこと、このエリアが深夜のアルコール提供が厳しいとのことで、破談となってしまいました。ちゃんと調べておけばこんなことにならなかったのにと反省しています。

この場合の注意点

警察に問い合わせたりすればいいのですが、深夜アルコール提供が禁止されているエリアがあります。深夜酒類提供飲食店営業届というのを出さないといけないのですが、第一種低層住居専用地、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域および準住居地などでは深夜24時を過ぎるとアルコールの提供が禁止されています。昼間の営業の店舗から、深夜の居酒屋やバーへ売却する際は注意が必要です。

オーナーに閉店時期を知らせ、空白期間が出ると不安を与えてしまった。

こちらのケースは、居抜きで売却を考えていた飲食店さんが、何月頃退店して居抜きで売り渡したいと店舗のオーナーさんに伝えていたことから、オーナーさんがテナントの空白期間いわば家賃の入らない無収入期間が出ると考えて、引き継ぎが上手くいかなかった例です。また、従業員にも知られてしまい、信頼が無くなってしまったというケースです。

失敗者の声

もともと居酒屋でこじんまりと、経営していました。かつては繁盛した時もあったのですが、最近は激安居酒屋の台頭などもあり、徐々に売り上げが落ちてきてしまい、店をたたむことに決めました。居抜きで売却をしようと自分では決めていて、誰にもまだ言ってませんでした。

まず、迷惑をかけてはいけないと貸主であるオーナーさんに閉店の意思を伝えると、承諾してくれました。次に居抜きで売却をしようと不動産に相談し、居抜き業者に販売を依頼しました。ところが、先に大家さんであるオーナーさんに相談してしまったので、オーナーさんが次の借主の募集をしていました。私は居抜き売って空白期間を設けず引き継ごうとしていたのですが、オーナーさんは無収入期間を作りたくないがゆえに先走ってしまったようです。従業員にも閉店の噂が広がり、退店前に退社する人が多数出てしまい、営業中も経営がままならぬ、早期で閉店ということになってしまいました。

この場合の注意点

大家であるオーナーさんは、空白期間ができると無収入になる期間が増えて、損しかしないので、先にオーナーさんに伝えるなど、誤解を与えるようなことはしてはいけません。また従業員さんにも知られると信頼を大きく失うことになります。従業員さんにも生活があるので、その保証もしないでこうしたことをするのは信用問題であり、人間性にも関わってくるので、注意が必要です。引き継ぎの際は、業者さんと上手く話を進めていかないとこうしたトラブルの原因になります。

設備が故障しているから契約を破棄すると言われたケース

居抜き物件の売却でよくあるケースですが、設備が不調だったり、古すぎるなどと言って、はじめに設備を見せておいたのに関わらず、後で故障しているから値段を下げてほしいと言われたり、契約自体をなくそうとするのはよくあることです。

失敗者の声

個人経営のラーメン店の店長をやっていたのですが、別の業種を始めようと思い、店舗を移ることにしました。店は気に入っていたのですが、ラーメン店は仕事もキツイし、そんなに儲からず、ラーメン雑誌などにも取り上げられ、行列が並んでいた時期もあったのですが、今では客足が遠のいてしまったのも閉店の理由で、心機一転で別の業種で始めようと居抜き売却を決めました。売りに出したところ借主が見つかり、ラーメン店をやるとのことで店も気に入ってくれて契約がまとまりそうになりました。しかしながら、店の什器である寸胴やおたまなどが汚い、ガスバーナーや冷蔵庫の効きが悪いなど注文をつけられ、当初の価格より下げてほしい、契約を破棄したいと言われ、結局破談になってしまいました。

この場合の注意点

居抜き売却のトラブルでよくあることなのですが、厨房機器やエアコンや調理器具の不調を訴えて、契約がうまくいかないことがあります。部屋以外に内装や機器などを含めて売渡すことを造作譲渡と言いますが、最初の期待感があると実際に見てみたりするとその落差でクレームが入ることがよくあります。この場合、契約書に造作譲渡契約書に瑕疵担保責任は負わないと加えることで、設備不備があっても。違約金や賠償金もなく、契約は破棄されることはできまんので、契約条件をきちんと確かめておきましょう。

現状復帰のスケルトン戻しと知らずに居抜き売却したケース

居抜きで売却するのにも、そもそも部屋を借りた際の契約書が条件を満たしていないと売却ができないケースがあるので、契約書の条件を確認しておいたほうがいいです。通常のアパートのように現状復帰が義務付けられているケースもあるので注意が必要です。

失敗者の声

新規で昼のランチなどを中心に飲食店をやっていて、常連客を中心に営業していたのですが、転職して勤め人になろうと、店の閉店を決めました。現状復帰するのも費用がかかるので、居抜きとして設備や内装をそのまま売却しようと考えていました。しかしながら、売却の際に、契約書に現状復帰して戻さないといけないという一文があり、居抜きで売却ができないということがわかりました。これだと現状復帰の費用もかかるので、資金集めに大変苦労しています。

この場合の注意点

契約書には条件が様々書かれていて、原状回復した上で退去しなければいけないという一文があれば、もちろんその上で返却しないといけません。現状復帰するには内装から全て元に戻す場合や、設備のみ復帰しないといけないなど契約書に書かれているので、まず確認しなければなりません。オーナーの理解がある方なら融通も利くかもしれません。居抜きを専門にしている業者もあるので相談してみて居抜きで売却できないか策を練ってみると良いでしょう。

居抜き物件売却時に頼りになる買取業者3選
             
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